Gayrimenkul ve iş değerlendirmesine gelir yaklaşımı. Gelir yaklaşımının uygulama

Gelir yaklaşımı mülkiyet değerlerindeki değerlendirme yöntemleri bir bütün kombinasyonudur, kararlılık maliyeti gelecekte beklenen ekonomik yararların dönüşüm ile yapıldığı organizasyon, iş kendisi malıdır. Bu yaklaşımın teorik temelleri oldukça ikna edici. yatırım değeri yatırımların risklilik bir yansımasıdır getiri oranında, ıskonto anda gelecekteki yararları, değeridir.

Herhangi sağlanan üretim ve nesne mevcut işletmelerin mal satışı, hem de onun işinde kullanılan olumlu getiri için bu makul ve uygundur. işinde yatırımın riskinin büyüklüğü tahmin ortaya konur iskonto oranı. ekonomik açıdan, şimdi riskli yatırım nesnelerin karşılaştırılabilir düzeyde Yatırılan sermayenin yatırımcılar tarafından gerekli getiri oranını duruyor, yoksa değerlendirmenin yapıldığı zaman benzeri riskle alternatif yatırım getiri oranı olan bir rolde.

Özellikler

getiri ve kar oranını - maliyetin önemli belirleyicisi değerlendirmek gerekir çünkü pratikte gelir yaklaşımının uygulama oldukça zor bir iştir. Bu teknikleri kullanarak şirketleri değerlendirirken, tek tek her bir üyesi tarafından oluşturulan kar, maliyet ve riskleri üzerinde doğrudan bir etkiye sahip şirketin cirosunun maliyeti gibi önemli unsurları, tüm kapsamlı bir şekilde analiz yapmak için emin olmak gerekir.

gelir yaklaşımı bir iş değerlemesi oldukça sık kullanılır. Örneğin, devralma ya da birleşme durumunda, o zaman bu yöntem maliyeti veya pazarın çok daha sık kullanılır. Eklenti alıcı sermaye şimdi belli riskler ile karakterizedir olarak, garanti olarak kabul edilemez net nakit gelecekte alınacak akar beklenti, ile yapılır. Gelir yaklaşımı genellikle dikkate geleceği almadan, fiyat kazanç oranı veya retrospektif bir süre için başka bir benzer gelir katları gerektirir piyasa temelli yaklaşımın kullanılması, bu değerin bu anahtar belirleyicilerini değerlendirmektir.

Piyasa katları karakteristik böyle güvensizlik olarak özellikleri ve gelecekteki kazanç ve iskonto oranlarının tahmini gelir yaklaşımı kullanılarak koşulu altında elde edilebilir aynı bakım sağlamak başarısızlık için. Örneğin, bir yıl boyunca kullanılan "fiyat-kazanç" oranı, yeterince gelecek yıllarda beklenen değişiklikleri yansıtmak üzere izin vermez. Uygun katsayılarının kullanılması yatırımcıların genel tercihleri göstermek için bir fırsat sunar, genellikle satıcıları veya endüstri kaynaklardan alıntı.

kullanımı

analiz ve korunma ihtiyaçları olarak, ve bilgi değişiklikleri ve oluşturulan plan tahminleri ve temel cümle mali etki gelişimini yapmaya zorlar şirketin bütçesini ilgilendiren. Bir işletmenin değerlendirmesine gelir yaklaşımı, maliyetleri azaltmak gelir artışının bir sonucu olarak emilim bazı faydaları olup olmadığını ilgili bütün varsayımları ölçmek süreçlerini geliştirmek veya maliyetlerinden küçük kapaklar azaltmasını sağlar. Bu yaklaşımla bunu ölçmek ve her şeyi tartışmak mümkündür. Buna ek olarak, beklenen yararları başlama zamanını belirlemek üzere, aynı zamanda yarar hareketi daha uzak gelecekte var olduğu gibi ölçüde işletmenin maliyetinin azaltılması işlemi göstermek için kullanılabilir.

Gelir yaklaşımı kullanarak hem alıcı ve satıcı için adil işletmenin piyasa değerini, hem de bir veya daha fazla stratejik alıcılar için yatırım değerini belirlemek için bir fırsat sağlar. bu fark açıkça yeterince görüntülenirse, alıcı ve satıcı kolaylıkla sinerjiyi belirlemek ve bilgilendirici çözümler alabilir.

Bir iş değerlemesi gelir yaklaşımı kullanırken, hesaplanan maliyet doğrudan eylem sırasında kullanılan tüm mal maliyetinin oluştuğu akılda tutmak gerekir. yaklaşımının bir parçası olarak, tahmin için çeşitli yöntemler vardır çoğu ilgi konusudur. büyük harf ve indirgenmiş nakit akışı: Özellikle, bu yöntemler uygulanabilir gelir yaklaşımı vardır. Daha ayrıntılı olarak görebilirsiniz.

yöntemleri

nakit harf yöntemi kullanarak işletmenin mülkiyet potansiyelinin nakit akışlarının bağlı toplam işletme değeri tespit edildiğinde akar. Nakit akışı bir bütün olarak işletme veya kuruluş - Bir fatura döneminde tüm girişlerinin ve fonların çıkışları arasındaki farktır. Genellikle bir yıl hesaplama dönemi için kullandı. tekniği kullanılmış harf oranı tüm akış miktarını bölerek, bu değer para beklenen akış temsili düzeyde dönüştürülmesidir. Bu durumda, bazı ayarlamalar ile uygun gelir kapısı.

Aktifleştirmenin nakit akışına mutlak değerini belirlemek için nakit olmayan giderleri (vergi sonra hesaplanan) net kar ek olarak nakit akışını hesaplamak için kullanılan geleneksel yöntemi kullanmak için. hesaplama yöntemi, bir ekleme gereken sermaye yatırımı ve sermaye ikmal için muhtaç olarak kaydedilir serbest nakit akışı, hesaplanmasında kıyasla daha basitleştirilmiş kabul edilebilir, tartışılabilir.

nakit akımlarının iskonto

Bu yöntem temelde sadece kurumsal kendisi tarafından oluşturulan beklenen nakit akışlarına dayanmaktadır. bunun arasındaki karakteristik fark maliyeti temsili bir seviyede nakit akışını belirlemek skoru hesaplaması için gerekli olmasından ibarettir. Gelişmiş ülkelerde bu yöntem nedeniyle potansiyel her açıklamak için kullanılabilir olması nedeniyle en çok kullanılan oldu. Nakit akım toplamına genellikle eşittir net gelirin ve amortisman, net çalışma sermayesi ve sermaye harcaması yatırımlarının çıkarma kazancı sağladı.

indirgenmiş nakit akımı yöntemi kullanılmak üzere aşağıdaki koşullar:

• Yani biz kurumsal gelişmekte bahsediyoruz gelecekteki nakit akışlarının akım farklı düzeylerde olacağına inanıyoruz için neden yoktur;
• Bir iş ya da ticari gayrimenkul kullanarak gelecekteki nakit akışlarının anlamlı değerlendirme için kapsam vardır;
• Nesne bir tam ya da kısmi adımı oluşturmak için;
• Şirket büyük bir karma kullanımlı ticari değerdir.

indirgenmiş nakit akımı yöntemi ile mülkiyet değerlemesine gelir yaklaşım en iyi şekilde, ancak kullanımı çok zahmetli bir iştir. Bu yöntemin uygulanması imkansız üretmek olmadan bu tahminler var. Bunlar onun daha sonraki değerlendirmede bir yatırım projesinin geliştirilmesini içerir.

iskonto yönteminin avantajları

Eğer göre iskonto yoluyla gayrimenkul veya iş değerlendirmesine gelir yaklaşımı pratik, temel avantajlarından bazıları tanımlamak mümkündür. Öncelikle iş gelecek karlar hesaba doğrudan sadece müteakip satışı ile ürünlerin üretimi için beklenen işletme maliyetlerini ve bakım ve üretim ve ticaret kapasitelerinin artırılması ile ilgili gelecek yatırımları çekmek neyi bahsediyoruz Herşeyden onların akımı yoluyla sadece dolaylı tahmini kar yansıyan amortisman.

önemli noktalar

Yatırım hesaplama göstergesi olarak kâr veya zarar eksikliği ile gelir yaklaşımının değerlendirilmesi kar muhasebe raporlama bir göstergesi olduğu gerçeği için ayarladıktan sonra yapılabilir, bu nedenle çalışma sırasında önemli manipülasyon maruz kalmaktadır.

indirgenmiş nakit akımı yöntemi modellerinin üç gruptan oluşmaktadır:

• indirimli temettüler;
• artık gelir;
• indirgenmiş nakit akımları.

Bir nakit akışı olarak modeli temettü indirim sertifikası uyarınca ticari yaklaşım uygulanan durumunda hisselerin ödemelerini geçerlidir. modeli belirlenmesi ve işletmenin varlıklarının değerini değerlendirmek için uluslararası uygulamada önemli ölçüde yaygın olmasına rağmen, dezavantajları bir yeri vardır. Hiçbir Akçe muhasebe derecesi ile modellerinde. Bireysel şirketler, aynı zamanda tüm ülke için sadece temettü politikasında fark yoktur. Bu yöntem kâr etmediğiniz işletmelerde kullanılamaz. Bu model, azınlık paylarının değerinin hesaplanması için uygundur.

Artık Gelir Modeli

rezidüel modeli yaklaşımla tahminine gelir yaklaşımı nakit akışının bir ölçüsü olarak kalan gelirin değeri kâr ile şirket veya hisselerinin satın alma sırasında hissedarların tahmin edildi kar, büyüklüğüne bağlı farkı yani kullanılacaktır olduğunu varsayar. kurumsal değeri modeli için uygun varsayımlara dayanarak hesaplanmıştır, bu toplamına eşit olacaktır defter değerinin bundan sonra kalan gelir tahmin edilen tutarın bugünkü değeri ile. Bu model, finansal tablolarda sunulmuştur verilerin kalitesinin yükseltilmesine önemli duyarlılığını göstermektedir. Rus koşullar için bu tür bilgilerin yeterliliği önemli şüphe tabidir.

Ortaklara için faydaları

Doğal olarak, pay sahipleri veya gerçeklere belli bir geçmişi, hem de temettü ödemelerini sahip şirketin hissedarları, kendi şirketinin maliyetini hesaplamak için indirim modelinin yararlanabilir. durum olduğunu, bu sektörün işletmeleri hissedarlar nadiren azınlık, kendileri için en uygun yön ücretsiz iskonto edilerek gayrimenkul ve iş modeli değerlendirmesine gelir yaklaşımı kullanmaktır böylece. Bu sistemde anahtar nakit indirim oranları veya yatırım beklenen getiri ile kullanılabilir. Bu model ile en büyük sorun tahmini serbest nakit akışının doğruluğu, hem de iskonto oranı yeterli tanımıdır.

Hakkında gelir yaklaşımı geçerli değilse, tanımı iş beklenen gelir olarak indirgenmiş nakit akımı yöntemi kullanılarak, yukarıda verildi dikkate nakit kar gerekli yeniden yatırımı sonra dolaşımdan çekilerek alınabilir öngörülen finansal akımları, al. bir işletmede kullanılan muhasebe sistemine bağlı olmayan nakit akışı göstergesi ve bunun amortisman politikası olarak. giriş-çıkışlarındaki - Bu durumda, herhangi bir nakit akışları dikkate almak emin olun. nakit indirim finansal anlamda değerlendirilmesi şekildedir bu süreçlerin bir sonucu o şu anda iş değil paralarını koymak ve bu koşullar altında, nakit akışının alındığı anda yatırımcıya mevcut olurdu miktarın üzerindeki azaltma gibi bu ne diğer yatırım varlık -Bir kamu doğa, örneğin, likidite güvenlik veya banka mevduat için.

ek teknikler

Şimdi son zamanlarda, daha önce açıklanan, giderek daha az kullanılan ve bir örneği gelir yaklaşımı, değerlendirmenin en yaygın yöntem haline gelmiştir. Çeşitli varlıkların değerlendirilmesi için kullanılan ve hisse senedi opsiyonları ana karakteristiklerini ayıran herhangi bir varlık bir seçenek olarak bu değerlendirmek için izin verilecektir onun fikir için temel olarak hizmet vermektedir. Şu anda gelir yaklaşımının reddi çoğunlukla opsiyon fiyatlandırma modeli (sırasıyla Black-Scholes) lehine gerçekleştirilir.

Böyle bir sistem, kullanılmakta olduğu, büyük kayıplar ile çalışıyor durumda şirketin özkaynak veya işletmenin toplam değerinin belirlenmesine olanak tanır. işletmenin öz sermaye maliyeti, sıfır olmamasının sebebi Bu model ayrıca açıklamak için söz konusu olsa bile borç nominal büyüklüğü altında kurumsal maliyetinde bir azalma. Hatta böyle bir avantaj, şu anda Rus şirketlerin değerlemesi için Black-Scholes modeli daha teorik sahip olduğu not edilebilir. acilen ihtiyaç vardır model parametreleri, bazı kanıtlar olmayışıdır - bu model yerli iş uygulanamaz hangi nedeniyle asıl sorun.

bulgular

iş değerleme ve gayrimenkul Gelir yaklaşımı çok daha az sıklıkla kullanılmaya başladı ve bu birçok nedenden dolayı meydana gelir. Özellikle, tüketici pazarındaki kullanımında güçlükler vardır ki dolayı eksiklikleri ilgilidir. Her şeyden önce hizmet, ürün ve hammadde gelecekteki maliyet hem de karmaşık girdi göstergelerinin dinlenme tahminlerde bulunmak için ne kadar zor olduğunu belirtmek gerekir. Bu durumda, bazı sübjektif uzman değerlendirmelere bahsedebiliriz. Buna ek olarak, sorunun Rus işletmelere düşük suç algılama bilgisi olduğunu ve doğru şekilde hesaplanması ve Black-Scholes modeli için kritik olduğundan. Bu şirketlerin nedeniyle büyük ölçüde düşük kurumlar kültürdür.

insanların küçük daire elinde toplanmaktadır mevcut ve büyük paketler dahil hisselerin büyük sayı, ve oranı azınlık hissedarların sermayeye olan payı çok düşük olduğu ve küçük mülk sahipleri, ihmal edilebilir düzeydedir. Birçok şirket sadece herhangi bir bilgi vermeden ilgilenmiyor çıkıyor. Rusya'daki sektör ve işletmelerin çoğunluğu bakımından gelir yaklaşımı dolayısıyla çok daha karmaşık hesaplama olduğunu. Diğer koşullar altında, tüm avantajlarını ve güvenilirlik gösteren iyi çalışıyor.